“为什么我写的地产策划案，总是没什么人来？效果也不怎么好，别人的项目部人来人往的，真羡慕…”相信这是很多地产策划们都会有的疑问。

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因为大家平时做的推广方案这一步，其实已经是整个策划流程的最后一个阶段了，包含项目定位、推广策略、营销计划表等等。所以很多策划就会“偷懒”了，直接开始套模板、想各种玩儿法…

造成这种现象的普遍原因，其实就是缺少对整个项目、对地产策划整个流程的认知和了解。

所以，今天猫妹妹就带大家跳脱思维，一起来看看「地产策划的全流程」，让你轻松Get到甲方的点~

推广前奏准备工作

1、营销策划第一步——确定楼盘推广名

首先要明确目的，然后找出爆破点，最终确定输出形式。

看看是要树立开发商品牌、还是要突出项目特点、还是要把项目的差异化特征明确出来？…这些要先搞明白，因为这是圈定你的思考方向的基础。

2、确定项目推广的整体风格

需要你去挖掘楼盘的核心内容，比如好地段、好户型、好环境等等，总之是要和其他楼盘有概念性的差别之处。

比如在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念，如：亲水楼盘，SOHO或智能化楼盘等。

确定好核心后，就可以把控项目的整体风格，准确地帮助客户营造出他们内心所憧憬的家园，提升客户对未来生活场景的感性认知。

传播推广阶段

1、不同阶段确定不同推广主题

完成了楼盘的属性定位和风格把控后，就把握了营销方向后，营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。

2、常用推广形式

较为常见的传播方式有广告、现场包装、公关活动等。

· 广告

①广告投放前期步骤

广告投放前期，首先就要考虑到5大影响因素：媒介特点、项目市场定位、目标客户群、销售区域、竞争对手媒介策略。

拿目标客户群举例，广告投放需要配合目标客户群体的“空闲”时间，比如上班路上的广播、高架桥下方的广告牌、晚上上网时的互动链接等等，尽可能地选择目标客群地多个时间段进行投放，产生交叉影响。

②广告投放4大阶段

广告的投放可以分为4个阶段，导入期、猛攻期、巩固期、消退期。

导入期一般着重于项目的卖点的建立，传播新项目，扩大知名度；猛攻期一般就会以超高的广告频率撼动市场，吸引客户到访；巩固期是维持好客户，进行二次销售的准备；消退期就是告知项目所剩不多，以促销为主了。

③广告投放传播渠道

常用的媒体传播渠道一般为纸质媒体、电子媒体、户外媒体、展销会等。

· 现场包装

1、项目形象定位：

项目定位语、项目VI体系设计、项目主形象画面设计等；

2、品牌形象输出：

品牌推广方案、媒体资源整合、项目3D宣传片；

3、展厅确定及开放：

由于工程进度原因，正式的营销中心都要到开盘前一个月左右才能交付给营销，为了能有更充足的时间，一般项目会选择在项目板块内人气旺的商场或者附近租赁展厅用于前期蓄客；

4、线上推广：

公众号、视频号、抖音号、微博申请；房地产主流网媒体投放，区域内、城市核心位置户外广告投放等；

5、线下活动：

品牌媒体行、品牌发布会、产品发布会、营销中心开放活动、样板房开放活动、开盘活动，配合拓客的圈层活动等等；

6、展示包装：

①展厅主形象、品牌、区位、前台包装等；②营销中心、样板房软装的跟进及氛围包装物料制作；③品牌展馆、区位模型、沙盘、户型模型、LED大屏、证照公示区、办公区包装；④园林示范区、商业街、看房动线围蔽包装；

7、销售物料：

入市海报、户型折页、名片、手提袋、纸杯、档案袋、楼书、生活手册；

8、拓客物料：

拓客车、拓客礼品、海报、手举牌、背包灯箱等等；

9、礼品采购：

认筹（登记）礼品、成交礼品、到访礼品等等；

10、内勤物料：

认筹协议书、认筹书、认购书、商品房买卖合同、交楼标准、交楼时间申报，办公电脑、打印机安装，营销中心热线，文件夹，笔、办公文具等。

· 开盘 公关活动策划准备

开盘，即开发商拿到预售证，对外正式开启销售的营销工作。开盘前要做一份详尽的工作进度控制表，把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去，表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。

1、活动场地：

场地以营销中心或园林中为最好，现场熟悉、便于客户到访，好控制，费用低；大开盘，可考虑选择酒店或体育场等。场地一定要考虑到客户动线的流畅和停车场的问题。

2、活动公司：

活动公司在开盘前2个礼拜应该定标，活动定标文件中，应出具开盘方案和场地物料明细，按照开盘方案进行仔细核对，查漏补缺。

3、现场布置：

场地布置中，动线的流畅性和功能区隔很重要。

客户从签到，到买房、交钱、退场，这个过程中，应当是一路往前的，绝对不可以进入某个区后，要再往后退的情况；同时客户动线不能交叉，不能去选房和去交钱的路线是一起的。

包括签到区、等候区、舞台和摇号区、选房区/销控区、交款与打单区、复核区——退场的一系列流程动线。

功能区隔上，要求每个区之间有明显的界限，用铁马也好，桁架也可，都需要隔起来。特别是等候区、选房区、摇号区，要区分开，等候的客户看着选房区发生的一切就很容易引起骚动。

4、人员安排：

5、开盘公示：

开盘流程：几点开始选房，客户购房需要经过哪些流程，要做流程公示；

销控流程：客户进入选房区后，怎么样确认自己已成功购房，特别是电子开盘、微信开盘的，要公示操作指引；

摇号公示：现场摇号选房，要请公证处或开发商自己要对摇号箱、乒乓球等做现场公示。