出品 | 搜狐财经

作者 | 冯紫彤

(资料图片仅供参考)

预热多时的“存量房贷利率下调”一事终迎央行明确通知。

8月31日晚，《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布（下称《通知》）。

关于“存量首套住房商业性个人住房贷款”的定义，《通知》明确为：2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

如何调整？《通知》明确了两种途径：

① 借款人向承贷金融机构提出申请，用新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

② 借款人向承贷金融机构提出申请，直接协商变更合同约定的利率水平。

最低能降到多少？《通知》明确，在当前LPR上的加点幅度不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

具体能降多少？

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体来说，对于存量房贷的购房者，特别是动辄5%-6%高息的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体的影响依然需要购房者于银行协商。

在过去几年，首套住房贷款利率政策下限基本都是当时的LPR。2022年5月，央行、银保监会将个人首套房商贷利率下限调整为不低于LPR减20个基点。也就是目前的执行标准。

张大伟给出算例：

大部分存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者基本是按照6%左右购房。

按此政策，该购房者最低可与银行协商至4.65%的利率。在此情况下，若贷款100万、期限30年，以等额本息式计算，月供可以从5995元每月降低到5156元左右，下调840元左右。

若是2022年5月后新办理的首套房贷，则根据政策，房贷利率最低可降至办理贷款时的LPR再减20基点。

“此次房贷政策具有历史突破性”，易居研究院研究总监严跃进对该政策点评道。

严跃进表示，房贷政策源于1998年住房制度改革前后，随着商品房市场和预售制度的发展而不断创新，但从来没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以此次房贷政策具有历史突破性，和提前还贷数量增加、月供压力较大等有关。这也是当前特殊历史时期减轻购房者和群众的非常重磅政策。

银行怎么看？

在《通知》发布之前，多家银行均在近期业绩会上就此事进行了回应。

如农业银行农行副行长林立表示，调整存量个人住房贷款利率认为一方面将有利于减轻部分存量住房贷款客户财务成本的负担；另一方面也有利于商业银行平滑提前还款的压力、有利于平稳经营。

招商银行副行长彭家文也认为，随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷的因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。

与此同时，存量房贷利率下滑也势必将对银行息差、营收造成下行压力。

彭家文在业绩会上透露，目前招商银行已经制定了预案，但还没有最终的方案，有很多因素需要兼顾好。但据招行内部测算结果来看，其对利差的影响总体还是可控的，应该还在掌握之中。

建行首席财务官生柳荣也表示，存量利率重新商定后续对各行的利差均有一定影响，目前测算有一定难度，但总体会有下行。

影响有多大？

中信银行副行长谢志斌在业绩会上表示，按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降 10BPs，对全行业净息差影响大概是0.9-1个BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500 亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到 6000 亿，这部分按揭每降低10BPs，将会影响贷款收益大概是6个亿，影响净息差0.8BPs。

同时，谢志斌也表示，中信银行密切关注监管导向和市场的动向，也对行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。